开发商逾期未办理房产证，应支付违约金

开发商逾期未办理房产证，应支付违约金

  一、基本案情

  2016年3月23日，业主甲与乙开发商签订一份《商品房预售合同》，约定业主甲购买乙开发商商品房一套；房屋价款为435767元；签约之日首付305767元，余款130000元于2016年6月30日前以银行按揭方式付清；乙开发商应在商品房交付使用之日起18个月内将办理权属登记的相关材料报产权登记机关备案，逾期按已付房屋价款的1%承担违约金。

  合同签订后，业主甲按约将305767元首付款及130000元按揭贷款交予乙开发商，并陆续将维修基金、契税及其他费用交给乙开发商后，乙开发商书面通知业主甲于2016年12月22日正式交付房屋。因乙开发商开发的小区有部分楼栋超高及需补交土地出让金等原因，乙开发商未能为业主甲办理案涉房屋的不动产权证，故引起诉讼。

  二、裁判结果

  人民法院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续亦是房地产开发企业的法定义务。业主甲与乙开发商签订的《商品房预售合同》合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按约全面履行自己的义务。业主甲按约履行了支付全部购房款义务，并将办理房屋权属证书所需要的契税、维修基金等费用交给乙开发商后，乙开发商应按约履行及时交房、协助业主甲办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。乙开发商于2016年12月22日交付案涉房屋后，因其自身原因未按约协助业主甲在18个月内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助业主甲办理案涉房屋不动产权属证书，已构成违约，遂判决乙开发商向业主甲支付违约金4357元。

  三、典型意义

  近年来，随着我国房地产市场的迅猛发展，商品房买卖纠纷案件随之增多，其中，房地产开发商逾期办证，买受人要求其支付违约金的情况更是屡见不鲜。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，也就是说，协助买受人办理房产证是开发商的法定义务，开发商迟迟不为买受人办理房产证，买受人当然可以追究其法律责任。

  绝大多数情况下，开发商与买受人签订的买卖合同中会对逾期办证的违约责任进行明确约定，只是违约金的计算方式有所不同而已。本案的违约金是按照房屋总价款的一定比例计算，而有的则是按日或者按月累计计算。对于本案中按照固定比例计算的违约金，属于一时性债权，从约定或者法定期限届满之日起计算诉讼时效；而按日或者按月累计计算的违约金，属于继续性债权，按照每个债权分别计算违约金。也就是说，如果开发商逾期办证超过3年，按固定金额计算的违约金则已过诉讼时效；按日或者按月累计计算的违约金，则只能支持从起诉之日起往前推3年的违约金。因此，当遭遇开发商逾期办证时，最好是先看看买卖合同的约定，然后及时主张权利。（来源于十堰中院2024年5月30日发布的十堰法院物业服务纠纷典型案例）