物业公司利用业主共有部分产生的收入在扣除合理成本后属于业主共有——赣州某业主委员会诉赣州某物业公司物业服务合同纠纷案 基本案情 赣州某物业公司和赣州某小区所有业主签订前期物业服务协议。协议中约定，若物业公司利用其他共有部位、共有设备设施...
物业公司利用业主共有部分产生的收入在扣除合理成本后属于业主共有
——赣州某业主委员会诉赣州某物业公司物业服务合同纠纷案
基本案情
赣州某物业公司和赣州某小区所有业主签订前期物业服务协议。协议中约定，若物业公司利用其他共有部位、共有设备设施进行经营（如设置商业广告招牌）所得收益提取管理成本后，其他剩余部分可用于补充维修资金，用于服务业主。赣州某地产销售公司为销售案涉小区地下车位需要，于2019年11月1日与赣州某物业公司签订一份房屋租赁合同，约定由赣州某物业公司将物业用房一楼租赁给赣州某地产销售公司使用，租赁期限为2019年11月至2020年4月，面积为150平方米，租金为20元/平方米，月租金3000元。2019年9月30日至2020年10月1日地下车位销售开盘时，赣州某地产销售公司临时使用小区羽毛球场。后赣州某地产销售公司向赣州某物业公司支付了租金18000元和羽毛球场临时使用费500元。2020年12月4日，江西某食品公司临时使用小区8#楼前场地用于营销推广，支付了场地使用费500元。因赣州某物业公司未将相关租金和房屋使用费用于补充维修资金，小区业委会遂诉至法院，请求判决赣州某物业公司履行合同义务，并承担小区业委会方的案涉律师费10000元。
裁判结果
赣州市章贡区人民法院经审理认为：业主委员会是业主大会执行机构，有权监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。根据被告赣州某物业公司提供的证据，其自认羽毛球场和物业用房一楼临时租赁给被告赣州某地产销售公司并收取租金18500元的事实。案涉租赁合同月租金为20元/平方米，低于市场行情，损害了业主全体利益。参照同地段相近房屋市场报价予以调整，经综合评价，酌定按60元/平方米计算。差额部分36000元（40元/平方米*150平方米*6个月）由被告赣州某物业公司补齐，加上江西某食品公司支付的500元，共有部分收益共计55000元。根据前期物业服务协议约定，利用其他共有部位、共有设备设施进行经营所得收益提取管理成本后，其他剩余部分可用于补充维修资金，用于服务业主。被告赣州某物业公司对该收益未进行单独列支、公示，也未根据约定进行补充维修资金，损害了业主合法权益。现原告要求被告返还，有事实和法律依据，予以支持。故判决被告赣州某物业公司扣除共有管理成本后将剩余收益返还给原告。同时，因被告赣州某物业公司违反前期物业服务合同约定滞留收益款项，应当承担本案律师费。
典型意义
随着社会经济发展，利用小区公共部分的方式越来越多样，电梯门闸的广告、路面停车位、架空层、物业用房租赁、快递柜或自助售卖机入场等，均可产生可观的收益。根据《民法典》第二百八十二条的规定，小区公共区域的经营所得应归全体业主所有，小区的公共收益分配可以由全体业主共同约定。但因为公共收益来源的多样化，且实践中大多数小区的公共收益系由物业服务企业收取和管理，存在收支不透明、账目不规范、分配不公平等情形，导致绝大多数业主对该部分收益的权属分配有争议。本案中，物业公司将小区公共收益据为己有，业主权益被侵害，法院在依法扣除合理成本后，最终支持了业主委员会的诉请，让小区公共收益由“糊涂账”变为“明白账”。本案对回应人民群众对小区公共收益的诉求，引导小区物业管理进一步规范化、法治化具有重要意义。[来源于《江西高院发布妥善化解物业服务纠纷典型案事例》]