物业现状调查不能代替业主大会决定——某小区物业管理委员会诉某物业公司物业服务合同纠纷案 基本案情 2019年9月10日，某物业公司与新余某小区业委会签订《物业管理服务合同》，约定服务期间为2019年9月10日至2022年9月30日，如若...
物业现状调查不能代替业主大会决定
——某小区物业管理委员会诉某物业公司物业服务合同纠纷案
基本案情
2019年9月10日，某物业公司与新余某小区业委会签订《物业管理服务合同》，约定服务期间为2019年9月10日至2022年9月30日，如若合同期满前2个月业委会没有将续聘或解聘某物业公司的书面意见通知某物业公司，则视为双方同意此合同自动延续，延续合同为3年。2020年9月，业委会任期届满，因换届不成功，该小区暂无业委会。2022年9月30日后，某物业公司仍在为该小区提供物业服务。2022年12月30日，该小区物业管理委员会成立，临时代行业委会职责。后该物业管理委员会以调查表的形式对小区物业现状进行了调查。现某物业管理委员会认为某物业公司提供的物业服务不符合合同约定，诉至法院，请求判决解除《物业管理服务合同》，并提供了该小区物业现状调查表1667份，以证明至少三分之二业主要求更换物业公司。
裁判结果
新余市中级人民法院经审理认为，《民法典》第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，并应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。某小区物业管理委员会提交物业现状调查表1667户，欲证明解聘物业公司符合前述规定，然其未举证证明其在开展物业现状调查前已召开业主大会，物业现状调查结果非业主大会形成的决议，且小区现有业主2624户，参与表决业主亦未达到法定人数，故某小区物业管理委员会关于解除《物业管理服务合同》的诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。
典型意义
实践中，物业服务质量参差不齐，因业主不满物业服务请求解聘物业公司的情形日益增多。然而，解聘物业服务企业应严格按照法定程序进行。根据《民法典》第二百七十八条的规定，解聘物业服务企业应当由业主共同决定且需要符合法律规定的条件和程序，需以业主大会的表决结果为依据。本案明确业主填写的物业现状调查不能当然代替业主大会的决定，强调了解聘物业服务企业需符合法定程序，指导业主依法行使自治权。[来源于《江西高院发布妥善化解物业服务纠纷典型案事例》]