锦文丨湘潭县人民法院李姜、朱奕、莫纾婷：凶宅贬值之所有人损害赔偿纠纷裁判规则重塑
编 者 按
在我国民俗文化影响下，社会对曾发生非自然死亡事件的房屋普遍存在排斥心理，由此引发的凶宅贬值损害赔偿纠纷日益增多。然而，司法实践中不同法...
锦文丨湘潭县人民法院李姜、朱奕、莫纾婷：“凶宅”贬值之所有人损害赔偿纠纷裁判规则重塑
编 者 按
在我国民俗文化影响下，社会对曾发生非自然死亡事件的房屋普遍存在排斥心理，由此引发的“凶宅”贬值损害赔偿纠纷日益增多。然而，司法实践中不同法院对同类案件的裁判标准不一，同案不同判现象突出，既影响司法公信力，也难以充分保障当事人合法权益，亟需统一明确的裁判规则。本期《应用法学前沿》选登在湖南省法学会应用法学研究会和湖南省湘潭市中级人民法院共同举办的“第四届浏阳河应用法学论坛”上荣获三等奖的优秀学术论文《“凶宅”贬值之所有人损害赔偿纠纷裁判规则重塑》，文章立足司法实践，通过梳理87件“凶宅”贬值纠纷案例，深入剖析了当前案件审理中在“凶宅”概念界定、责任认定、赔偿标准等方面的分歧。
文章的核心价值在于：其一，明确“凶宅”禁忌作为民间规则纳入司法适用的正当性、必要性与可行性，为司法实践回应社会习俗提供了理论支撑；其二，从侵权责任与违约责任双重视角，厘清了“凶宅”贬值损失的请求权基础，提出“凶宅”贬值属于具有公开性、确定性的纯粹经济损失且具有可赔性；其三，创新性地将“骨灰房”纳入“凶宅”范畴，并构建了以评估为基础、酌定为补充的贬值损失计算方式，同时明确了精神损害赔偿的适用条件。
该研究不仅为解决“凶宅”贬值纠纷提供了清晰的裁判思路，有助于统一司法尺度，更对平衡当事人权益、维护房产市场秩序、回应社会对公平正义的期待具有重要实践意义，为类案审理提供了宝贵的参考范式。
湖南省法学会应用法学研究会
湘潭中院研究基地
《应用法学前沿》编辑部
“凶宅”贬值之所有人损害赔偿纠纷裁判规则重塑
李姜 朱奕 莫纾婷
作者简介
李姜，湖南省湘潭县人民法院党组副书记、副院长。
朱奕，湖南省湘潭县人民法院执行局副局长。
摘 要
鉴于我国的民俗风情，社会普遍对曾发生非自然死亡事件的房屋持有排斥或恐惧心理，这一现象进而引发了“凶宅”贬值的损害赔偿问题。在司法实践中，不同法院针对“凶宅”贬值案件所作出的裁判不尽一致。鉴于此类案件数量的持续增长，为确保司法公正与效率，亟需对“凶宅”贬值损害赔偿问题制定统一、明确的司法裁判标准。因“凶宅”禁忌属于我国民间规则且不违背法律规定，如规避其概念恐引发社会问题，故其纳入司法适用具有正当性、必要性与可行性。此外，在侵权责任法的框架下，“凶宅”贬值案件满足一般侵权责任纠纷的构成要件即具备损害赔偿请求权，且“凶宅”贬值损失的性质为具有公开性、确定性的纯粹经济损失因而具有可赔性；在合同法的框架下，承租人如未尽善良管理人义务导致所有人房屋沦为“凶宅”，则视为租赁物毁损，应当承担违约责任。最后，有必要明确“凶宅”概念的界定并将“骨灰房”纳入其范围，同时明确“凶宅”贬值数额确定方式以及“凶宅”精神损害赔偿请求权条件，以期为“凶宅”所有人提供救济，并促进房屋交易市场的稳定发展。
关键词
凶宅贬值；损害赔偿；裁判规则；纯粹经济损失；骨灰房
目 录
一、“凶宅”贬值相关案例检视与分析
二、“凶宅”禁忌作为民风习俗的法源归入
三、“凶宅”贬值之所有人请求权基础
四、“凶宅”贬值之所有人损害赔偿请求权的司法认定规则
五、结语
“凶宅”禁忌是一种民风习俗，基于社会生活经验形成，在现代社会依然具有较强的生命力，得到人们的普遍认同。正如萨维尼所说：“一切实在法都直接源生于民族精神，属于‘民族法’，而习惯法同样是共同信念的产物和标志，只是其主要以传统习俗代代相传。”也有人认为，“凶宅”禁忌实为封建糟粕，应予摒弃。然住宅吉祥与安宁是我国深入人心的民俗文化心理，是与中华民族历史传统相连结的特有价值观念和取向。在司法实践中，与“凶宅”有关的案件不在少数，但学界多讨论房屋买卖中出卖人或中介隐瞒或欺诈买受人“凶宅”之事实，买受人权益应如何保护的问题，而鲜少论及房屋所有人遭受的利益保护问题，关于“凶宅”所有人能否请求房屋贬值的损害赔偿亦出现同案不同判的现象，根源在于实务中针对此类案件的法律适用、法益权衡和裁判尺度长期以来未进行系统的梳理。本文兹就“凶宅”所有人是否可以获得救济以及如何救济进行论述，并形成审判思路以供参考，同时提出将时下兴起的“骨灰房”纳入“凶宅”范围，以期保护房屋所有人权益。
一、“凶宅”贬值相关案例检视与分析
在“威科先行”案例数据库中，以“凶宅”为关键词进行检索，排除重复案例、内容不相关者，涉及房屋所有人主张房屋贬值损失的案例共有87件。其中，案由多为租赁合同纠纷，共38件，其次为财产损害赔偿纠纷，共29件，其余为侵权责任纠纷、物权保护纠纷、被继承人债务清偿纠纷以及合同纠纷等。支持房屋所有人获得赔偿或补偿的共有44件，未支持的共有40件，有3件系被告自愿承担赔偿责任。
（一）“凶宅”概念承认与否与概念外延
“凶宅”属俗称，而非法律概念，现缺乏统一的界定。司法实践中，房屋所有人主张致使房屋成为“凶宅”的事由主要有凶杀、自杀、意外死亡及自然死亡事件。将发生凶杀、自杀事件的房屋认定为“凶宅”，将发生自然死亡事件的房屋排除于“凶宅”的范畴之外，理论界与实务界基本已达成共识。但对于发生意外事件的房屋是否应认定为“凶宅”，各法院说法不一。大多数法院对此持肯定态度，如在徐某某诉某某装饰工程有限公司财产损害赔偿纠纷案中，被告员工均在房屋装修施工过程中从高处坠亡，法院将案涉房屋认定为“凶宅”。与之相反，在陈某某诉张某某等财产损害赔偿纠纷一案中，原告雇请的装修工人在敲除墙体时被砸身亡，法院认为原告主张房屋损失缺乏依据，由此否定了案涉房屋为“凶宅”这一主张。
实践中死亡地点对于“凶宅”的认定亦存在影响。在卜某诉徐某某等物权保护纠纷案与钟某某等与某某股份有限公司等侵权责任纠纷案中，两案均发生了从案涉房屋坠楼身亡事件，前者认为被告女儿虽然未在房屋内死亡，但其死亡与涉案房屋之间存在显著联系，足以影响公众对该房屋的评价，因而认定案涉房屋为“凶宅”。后者则认为被告员工死亡地点未在案涉房屋内，而是楼下地面，故案涉房屋与传统意义上的“凶宅”有着本质的区别。
此外，有少部分案例对“凶宅”这一概念持否定态度。例如，在季某某等诉李某某物权保护纠纷一案中，案涉房屋发生了凶杀及自杀事件，法院认为“凶宅”这一概念本质上属于唯心主义的思想范畴，甚至属于封建迷信，违背了社会主义核心价值观，进而驳回了原告的诉讼请求。
值得注意的是，近年来，“骨灰房”频频见于新闻报道，部分人将地理位置偏僻但房价相对较低的房产用于存放骨灰，因该类房产便于祭拜，而且相比城市墓地具备经济、保值、使用期限长等优势，故多地出现了商品房用于专门放置骨灰盒的情况，有的楼层甚至“住的死人比活人多”，因其独特且非传统的使用模式，该类房屋被网络冠以“骨灰房”之名。社交平台上的“骨灰房”话题下，许多网友发表“心理上过不去、不舒服”“难以接受”等类似观点。因此，虽然暂未检索到就“骨灰房”进行起诉的案件，但“骨灰房”有关矛盾冲突却屡见报端，故是否将“骨灰房”纳入“凶宅”的范畴进行规范值得探讨。
（二）房屋所有人主张损害赔偿之裁判分歧
1.侵权责任承担。审判实践中，各法院主要是从侵权责任的构成要件对责任承担进行论证，但认定结果存在分歧。
（1）对房屋所有人是否实际遭受损害的认定存在不同意见
如在翁某某诉周某某财产损害赔偿纠纷一案中，法院认为虽然房屋内发生了非正常死亡事件，但房屋的市场价格实际上是多重因素共同影响的结果，且房屋尚未出售，原告主张的房屋贬值损失额难以确定，因此未认可房屋所有人实际遭受损害。而在徐某某与某某装饰工程有限公司财产损害赔偿纠纷一案中，法院认为群众对“凶宅”存在抵触心理是客观存在的事实，虽然原告暂未出卖房屋，但“凶宅”的交易价值势必会降低，由此认定实质上原告已产生损失。
（2）对非正常死亡是否造成房屋价值贬损的认定存在不同意见
如在程某某等诉某某装饰设计工程有限公司财产损害赔偿纠纷一案中，法院肯定了非正常死亡事件与案涉房屋价值受到损害之间的因果关系，认为广大群众对“凶宅”普遍持有忌讳、不安乃至恐惧等负面情绪，客观上造成了该类房屋在转让、出租过程中相对困难，以及可能伴随的交换价值贬损。而在夏某某等诉富某某等财产损害赔偿纠纷一案中，原告将案涉房屋降价18万余元出售，法院直接以缺乏证据为由，否定了非正常死亡事件与案涉房屋降价之间的因果关系。
（3）对行为人是否存在过错的认定存在不同意见
如在卜某诉徐某某等物权保护纠纷一案中，被告女儿自案涉房屋坠楼身亡，法院认为被告作为房屋占有使用人以及坠楼死亡之女的法定监护人，对房屋价值客观受损存在一定的过失。而在朱某某诉沈某某财产损害赔偿纠纷一案中，被告母亲自案涉房屋坠楼身亡，法院认为被告母亲坠亡这一事件非被告所能控制，该行为也大大超出了被告所应承担的合理注意义务的限度范围，因而认定被告不存在过错。
2.违约责任承担。认定行为人应否承担违约责任的关键在于其是否完全履行了合同义务，实践中多从房屋是否构成毁损及行为人是否违反保管义务两方面进行论证，但结果不一。
（1）对房屋是否构成毁损的认定存在不同意见
如在高某诉杨某房屋租赁合同纠纷一案中，法院认为虽然凶杀案对房屋物理形态未有损害，但确会对产权人、居住人产生忌讳、不安等不良心理感受，在一定时期内原告的出租收益将受到直接损害，由此肯定房屋存在毁损。而在华某某与俞某某房屋租赁合同纠纷一案中，被告舅舅从案涉房屋坠亡，法院认为案涉房屋的结构和设施并未发生损害，使用价值亦未降低，由此否认房屋存在毁损。
（2）对行为人是否违反保管义务的认定存在不同意见
如在张某诉樊某某房屋租赁合同纠纷一案中，被告母亲在案涉房屋内自杀身亡，法院认为被告明知其母亲长期服用抗抑郁的药物，但未妥善照料和全面陪护，其作为承租人未尽到妥善保管、维护案涉房屋的义务，从而导致了房屋价值贬损。而在华某某与俞某某房屋租赁合同纠纷一案中，被告舅舅自案涉房屋坠亡，法院认为被告舅舅生活能自理，且被告对其舅舅无法律上的扶养义务，该事件非被告所能控制，亦超出了被告应承担的合理注意义务的限度范围，由此认定被告未违反保管义务。
需要注意的是，部分案件的判决说理存在违约责任与侵权责任杂糅论证的情况，法官在论证被告是否需承担违约责任时，以被告是否存在过错作为裁判依据。例如，在杨某某诉马某某等租赁合同纠纷案中，法院认为被告对凶杀事件的发生不存在过错，由此驳回了原告房屋贬值损害赔偿的请求。此外，大部分案件的裁判说理并不充分，认定结果主要取决于法官的内心确信，难以令人信服。
（三）“凶宅”贬值的赔偿标准和范围确定
量化并评估“凶宅”对房屋价值造成的具体减损，是房屋所有人请求房屋贬值损害赔偿的必要前提。在驳回房屋所有人房屋贬值损害赔偿请求的案件中，大多数判决理由为房屋所有人未举证证明其存在损失。在支持房屋所有人请求的案件中，赔偿数额的认定标准亦不同，主要有以下四种方式。第一种是法官根据相关情况直接酌定，参考因素多为当事人履行各项义务的情况、被告方过错程度、原告实际损失及预期利益等，酌定金额从几千元到几十万元不等。第二种是参考租金金额进行确定，支持租金损失从一年到十年不等。第三种是根据评估结论认定原告的损失。第四种则是根据房屋前后出卖价格差额进行认定。
除经济损失赔偿外，也有不少房屋所有人主张精神损害赔偿。在上述87件案例中，房屋所有人主张精神损害赔偿的共有16件，但无一被支持。驳回理由主要为案涉情形不属于侵害人身权益、侵害人格权利及具有人格象征意义的特定纪念物品，并造成严重精神损害的情况，精神损害赔偿缺乏事实及法律依据。
二、“凶宅”禁忌作为民风习俗的法源归入
（一）“凶宅”禁忌法源归入的正当性
在司法实践中承认“凶宅”禁忌，既契合“社会存在决定社会意识”的客观规律，亦因这一习俗历经悠久岁月的积淀，已经具备了民间规则的特点。民间规则是与国家规则相对的、民间自发产生的规则系统。民风习俗是民间规则的一部分，根植于社会生活的点滴经验之中，主要依赖道德准则与公众舆论的力量维系其秩序。诚然，民间规范在逻辑严密性与体系完整性上或存不足，然其深刻反映了民间生活的真实写照与经验累积，且历经世代传承而不衰。通过对忌讳“凶宅”禁忌进行分析和考察，可以发现“凶宅”禁忌也契合民间规则的特征。一方面，对“凶宅”的忌讳，源自民间社会，反映了民俗信仰的深厚底蕴，且是民间社会自古沿袭的一种心理倾向，历史悠久。如唐张鷟《朝野佥载》卷六载：“其宅中无人居。问人，云此是公主凶宅，人不敢居。”此言所及，乃是一处公主居所被视为凶宅，无人敢住，足见古代人对所谓凶宅的避忌心理，相较于今人有过之而无不及；又如“长安多大宅，列在街西东。……前主为将相，得罪窜巴庸。后主为公卿，寝疾殁其中。连延四五主，殃祸继相钟。自从十年来，不利主人翁。……人疑不敢买，日毁土木功。”这是白居易所作的《凶宅》一诗，“人疑不敢买，日毁土木工”就能反映出在古代，“凶宅”之名对屋舍交易价值之负面影响显著。另一方面，“凶宅”禁忌在当今社会长盛不衰，其背后趋利避害的普遍价值观，已悄然内化为人们的内心确信，并不断通过传承与社会舆论的双重作用，得到巩固与强化。如现代人们在交易房屋时，均应秉着诚实信用的原则就房屋是否承载“凶宅”之嫌，给予充分的信息披露，这已成为社会普遍认可的规则和交易惯例。
（二）“凶宅”禁忌法源归入的必要性
中国人历来崇尚安居乐业，一套心仪的居所往往成为毕生向往，它不仅作为家的具象化表达，承载着居住者无尽的憧憬与期盼，更是心灵得以休憩、远离尘嚣、寻觅温馨之所。在房价高涨的今天，房屋的重要性愈发凸显。然而，当房屋因“凶宅”之名而在市场交易中遭遇价值贬损，乃至无人问津，其负面影响若仅由房主独自承担，势必引发一系列社会问题。司法实践中，若法官忽视民众对“凶宅”的避讳心理，未予认可此类文化禁忌，则不仅与民众追求吉祥居所的朴素愿望相左，也难以实现司法裁判法律效果与社会效果的有机统一。鉴于我国社会背景与历史文化因素，在法律实践中正视“凶宅”概念尤为必要。近年来，“凶宅”相关争议频发，是驱使法院在司法裁判中正当适用该概念的根本动力，“凶宅”之名造成房屋贬值对买卖双方的财产状况影响较大，也意味着此类争议远非小事一桩。随着“凶宅”交易纠纷日益普遍化，通过司法公正、合理地解决这些争端，不仅是维护当事人合法权益的必然要求，也是回应社会对于公平正义期盼的具体体现。
（三）“凶宅”禁忌法源归入的可行性
我国《民法典》第十条规定：“处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。”此条款正式确立了习俗作为法律渊源的合法地位。“凶宅”禁忌习俗，作为民俗文化的一隅，源自民众历经岁月沉淀的实践与筛选，体现了广大民众普遍认同的价值观念，而长久以来具有深厚民意基础的价值观念最终会渗入到法律秩序。同时，公序良俗原则亦为“凶宅”贬值纠纷提供了法律供给与裁判基础，当然，基于民俗禁忌所产生的权利具有主观性，因此在司法实践中需对民间习俗进行法律价值的过滤和提纯。就我国国情来说，大多数人面对曾发生非正常死亡的房屋会心生畏惧，“凶宅”禁忌体现了民众祈福祛灾的正常心理倾向，且善良无害，是正面且纯朴的人文习俗。此类民俗习惯与封建迷信有着本质区别，尽管两者均系源于对科学规律认知的局限而产生的心理与行为模式，但封建迷信彻底背离了科学规律，否定了人的主观能动性，甚至企图通过损害他人利益的方式来影响生活，如封建时期以活人祭祀求雨，实属文化糟粕。相反，“凶宅”禁忌与“剃龙头”祈求好运、燃放鞭炮驱邪等习俗同列，它不违背公序良俗，且不具备社会负面效应，既未侵犯任何群体的合法权益，也不会引发犯罪等消极后果，是值得尊重与维护的民间习俗。
三、“凶宅”贬值之所有人请求权基础
（一）基于侵权责任之请求权
当前司法实践中，“凶宅”贬值损失的案件在侵权法律关系中体现为财产损害赔偿责任纠纷，其须满足财产损害赔偿的构成要件方得支持救济，现行立法中可作为房屋所有人主张“凶宅”贬值损害赔偿的法条依据有《民法典》第一千一百六十五条、第一千一百八十四条。“凶宅”贬值损害赔偿责任的构成应满足一般侵权责任纠纷的构成要件，一是非正常死亡事件的发生导致房屋变“凶宅”，二是行为人具有主观过错，三是贬值损害事实客观存在，四是非正常死亡事件与房屋贬值损害之间具有因果关系。“凶宅”的界定将在后文进行分析，在此不再赘述，主要对其他三要件予以阐述。
1．行为人是否具有主观过错。在探讨行为人主观过错的判定上，需区分“自杀型”与“非自杀型”两类情况进行分析。针对“自杀型”案例，部分学者主张，自杀行为往往系自杀者求生无望而断然为之，自杀者当时仅余生死抉择之念，鲜少存在对房屋价值的损害构想。另有学者提出，自杀者对其行为可能导致的房屋“凶宅”效应，即便无直接促成之意，但因其具备一定的认知或预见能力，其心态至少可解读为对后果的默许与间接故意，后果的实现并不违背本意。本文认为，尽管自杀者在行动瞬间可能深受负面情绪支配，难以全面考量对房屋及业主的负面影响，但主观过错的构成包括“认识要素”与“意愿要素”，基于一般人的认知标准，房屋因“凶宅”属性贬值的事实应为可预见，故自杀者应被认定具有主观过错。于非“自杀型”而言，若“非正常死亡”由“人为因素”导致，则责任归属应直接指向过错方。例如，他人在房屋内实施暴力行为致人死亡，该行为人即应承担房屋贬值之责；又如，房屋居住者因个人过失引发火灾或煤气爆炸，则房屋所有人有权向该房屋居住者或其继承人主张损害赔偿。若“非正常死亡”源于“非人为因素”，责任判定则需依据具体案例具体分析，如因火灾致居住者死亡时，需综合考量火灾起因、火势发展、逃生条件等多重因素，以明确责任主体及过错程度。
2．“凶宅”贬值损害事实是否客观存在。侵权行为对财物或财产利益的损害包括受害者所持财产或财产利益价值的减少。具体到“凶宅”贬值损害赔偿纠纷中，则要求房屋所有人因“凶宅”之名遭受实际损害。鉴于公众普遍对曾发生非自然死亡事件的居所持有避讳与畏惧心态，此类房产的价值折损现象，不论其是否进入市场，均构成了客观上的经济损耗。实务中有法官以“凶宅”未实际转让为由否认房屋贬值损失的客观存在，但交易仅是将此种隐性的损失“显性化”，并非“生成”了此种损失。因此，评估房屋贬值损失时，不应仅依据房屋所有人是否具备转让、出租意向或已完成房屋交易、出租流程作为判断依据。此外，近年来，我国司法实践因房屋“凶宅”性质所引发的房屋买卖合同纠纷案件中支持合同解除、合同撤销的判例，亦从侧面有力地证实了“凶宅”价值贬损现象的客观性。
但“凶宅”贬值损失究竟是何性质？对此，有所有权受侵害说、纯粹经济损失说、法外空间说三种观点。持所有权受侵害说学者认为，房屋成为凶宅后，即使屋体外观上、形体上、物理上并无毁损灭失或实体破坏，仍可居住、出租、出卖或抵押，但其居住质量、使用目的、利用功能，已然受到妨碍、干扰、限制或剥夺，其使用价值、收益价值或交换价值，明显有所变化或受到影响，应解释为所有权侵害。持纯粹经济损失说的学者则区分了“交易贬值”与“房屋收益权受侵害”两个概念，认为二者不可混为一谈。所有人就房屋成为“凶宅”所导致的市场价值下降，本质上构成了纯粹经济损失，即不直接依附于人身或物权损害的经济损失。另外，需要注意的是，也有学者在部分学者在认同“凶宅”贬值作为纯粹经济损失的同时，提出该损失不应纳入赔偿范畴，这属于侵权行为风险的合理分担。持法外空间说的学者认为，维系生命并非生而为人的第一要义。在任何情境下，个体均无权要求他人维持生命，尤其是在面临突发事故或重大疾病时，个人有权拒绝医疗干预并自主决定终止生命。因此，自杀行为既不被法律视为合法，亦非违法，构成了法律上的违法阻却情形。
本文认同纯粹经济损失说。因所有权之权能可分为积极权能与消极权能，前者涵盖了对物的占有、使用、收益及处分的权利，后者即为排除他人之干涉。在当前司法实践关于“凶宅”贬值赔偿的案例中，导致成为凶宅的行为（如上吊、烧炭自杀）往往不触及房屋的物理完整性或功能性减损，因此，不阻碍所有权人合法行使占有、使用、收益及处分的权利，亦不妨碍其排除外界干扰，不能认为房屋所有权受到损害。即便房屋交易价值减损，但所有权人出租以获取租金或出售房屋的基本权能并未受损，仅是租金或售价的潜在减少。因此，房屋交易价值贬损所产生之财产不利益，应视为独立于所有权侵害之外的纯粹经济损失。虽有学者认为对物之功能妨碍的行为同属对所有权侵害，并言，“纯粹经济上损失概念上具有补充性，解释上如有可能经由权力的扩张解释认定某种权利被侵害时，即不宜诉诸纯粹经济上损失此一概念。”可见，对于传统中本属于纯粹经济损失部分的损失正在通过扩大解释的方式纳入所有权侵害之中，诚然，“凶宅”贬损的较大和损失的客观性足以妨碍所有人对房屋的处置。然而，此类扩张解释的做法，模糊了纯粹经济损失与非纯粹经济损失之间的界限，赋予了法官更大的自由裁量空间，可能导致类似案件处理结果的不一致，进而损害司法的权威性和公信力。故纯粹经济损失的概念仍应遵从传统概念，“凶宅”贬值应是纯粹经济损失。
但这种纯粹经济损失在我国侵权责任法的框架下是否具备可赔性？在学理探讨与司法实践中，纯粹经济损失原则上不具有可救济性，此举旨在防范侵权责任被过度滥用及责任边界的无序扩张。针对“凶宅”贬值现象，尽管其损失紧密关联于受害者及潜在购房者的心理感知，但通过市场交易的客观评估机制，其具备一定的客观量化属性，并呈现出典型的社会公开性与责任范围的相对明确性。由此观之，对此类损失的赔偿并不会因无限的因果关系引发侵权责任的泛用。基于上述特性之分析，该利益实质上已趋近于“权利”之范畴，故而应当获得与“权利”同等的保障力度。更何况，《民法典》第一千一百六十五条中规定的侵权保护客体为“民事权益”，权益即包括权利和利益，故将其定性为纯粹经济损失并不影响其可救济性。
3．非正常死亡事件与“凶宅”贬值损害之间是否具有因果关系。在众多因果关系理论研究中，相当因果关系说是目前主流观点，相当因果关系说要求侵权行为与损害结果之间在通常情形下存在联系的可能性即可。在“凶宅”侵权认定中，应当依据一般人的知识经验判断是否具备“相当性”。尽管“凶宅”事件并未直接体现在房屋的物理形态破损或功能减损上，但依据社会普遍认知与事物发展的逻辑，无论是房屋的所有者，还是潜在的购房者及租赁者，均会因“凶宅”之名而持负面心理评价，这种评价将导致房屋的市场交换价值降低，出租收益减少，甚至长期阻碍房屋的流通性，最终造成房屋价值的实质减损，符合相当性因果关系的要求。
（二）基于违约责任之请求权
当前司法实践中，“凶宅”贬值的所有人请求赔偿的案件大部分体现在房屋租赁合同纠纷当中。在租赁关系存续期间，承租人负有以善良管理人之注意保管房屋的义务以及按标的物性质正当使用标的房屋的义务，这分别规定在《民法典》第七百一十四条及第七百一十一条中。另外，按照《民法典》第七百三十三条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。因此，房屋贬值是否属于租赁物“毁损”范畴、承租房屋贬值是否属于承租人违反保管义务、承租人返还成为了“凶宅”的房屋是否已尽租赁物的返还义务是所有人基于合同违约请求赔偿的重要依据。
首先，房屋贬值是否属于租赁物“毁损”范畴。由于房屋贬值的无形化程度较高，因此也存在不同观点。如我国台湾地区“最高法院”认为“非正常死亡事件”未导致房屋物理上毁损、灭失或功能损坏，亦未破坏其结构完整性与安全效能，据此不构成“毁损”。也有学者认为房屋成为“凶宅”后，即使未导致房屋物理性损害或安全效用的减损，但其居住质量、使用目的、利用功能已受影响，其使用价值、收益价值或交换价值，当然有所贬损，为公平分配租赁双方的契约风险，理应将其等同于“毁损”范畴进行考量。即使严格拘泥于法条文义，认为法律仅对物理上之毁损、灭失加以规定，未涵盖经济上价值减损之情形，但依据法律漏洞填补原则及利益衡量的类似性，亦应类推适用相关规定。本文认为，《民法典》第七百一十四条是确立租赁物保管义务以及违反该义务法律效果的规范，从法律解释合理性原则出发，该条包括维护租赁物使用价值与交换价值的含义。即在租赁期间，承租人负有以善良管理人标准尽到的注意义务，确保租赁物持续处于可收益使用的状态，并维持其市场认可的交换价值。租赁房屋因非正常死亡所导致的价值贬损与直接物理损害对房屋价值的影响相类无几。因此，将租赁房屋成为“凶宅”引发价值贬损纳入租赁物“毁损”的内涵中，才更符合该条文设立的立法初衷。而此时，若租赁期满，承租人返还的为“毁损”的房屋，则不可谓已尽租赁物的返还义务，出租人亦可依据《民法典》第七百三十三条向承租人主张权利。
其次，承租人是否违反保管义务，须分两种情形考察：一是若承租人自身即为导致“凶宅”事件的直接行为人，鉴于公众普遍认知中此类事件对房屋价值的负面影响，承租人作为管理人，理应秉持谨慎态度，主动规避可能使租赁物沦为“凶宅”的行为。因此，若承租人出于个人意愿在租赁物内实施自杀或行凶，即构成对租赁财产妥善保管义务的违背，出租方有权依据《民法典》第七百一十四条，要求承租人或其继承人就房屋贬值的后果承担相应赔偿责任。关于第二种情形，即第三人在房屋内自杀或意外死亡致使租赁房屋成为“凶宅”，则应具体情况具体分析，如合同约定内容、死亡原因以及承租人与亡者的关系等均为影响因素。首先，依据一般善良管理人的标准，除非存在可预见的迹象，否则难以苛求承租人预知并预防第三人的自杀企图，对于意外死亡则更是难以预见。因此，若承租人对第三人日常生活及房屋使用状况有合理关注与注意，即可视为其已尽到善良管理人的注意义务。其次，还需考虑第三人接近、使用房屋的行为与房屋成为“凶宅”之间的因果关系。若第三人的进入并非承租人允许，或在事发时承租人并不在场且无法即时干预，此情形下不宜认定承租人违反了保管义务。此时，若第三方的行为存在过错，房屋所有人可依侵权法律关系向第三人或其继承人主张责任，而非将责任归咎于承租人。
基于以上分析，于房屋租赁合同等合同法律关系下，存在违约责任与侵权责任竞合的情况。在合同违约诉讼中，鉴于严格责任原则之适用，所有人的举证责任相对较轻。侵权责任则遵循过错责任原则，所有人在主张侵权责任时需承担较之违约诉讼更重的举证责任。因此，当事人在选择启动侵权诉讼或违约诉讼时，应审慎评估其举证责任，以使其诉讼请求能够最大限度的获得支持。
四、“凶宅”贬值之所有人损害赔偿请求权的司法认定规则
（一）“凶宅”概念之厘定
在解决“凶宅”引发的房屋贬值损害赔偿纠纷问题前，首先应厘清“凶宅”之概念，并将其从“网络概念”“社会概念”转化为法律概念。在司法实践中，法院普遍采纳“非正常死亡”或“非自然死亡”作为判定“凶宅”的核心标准。所谓“非正常死亡”，即指非依自然规律导致的死亡，其为客观判断，排除了主观臆断的成分。具体而言，诸如疾病或自然衰老所引发的生命消逝，应被合理归类为正常死亡之列。有观点主张，“凶宅”的界定应严格限定于人为促成的非正常死亡情形，对此，本文持保留态度。从逻辑结构上看，“正常死亡”与“非正常死亡”共同构成了死亡现象的完整范畴，两者相互对立又统一。其中，“正常死亡”意指遵循生命自然法则的终结过程，故因生理机能衰退而致的死亡，显然属于自然范畴。反之，任何超脱于自然规律之外的死亡现象，均应归类为非正常死亡，这既涵盖了人为因素所导致的死亡，如谋杀、自杀等，也涉及意外事件所引发的死亡，如不慎坠落、突发性火灾等。因此，在界定“凶宅”时，除人为因素外，由意外事件导致的非正常死亡同样应纳入考量范畴，以全面、客观地评估“凶宅”属性。
此外，空间因素亦是不容忽视的一个考量因素。我国台湾地区内政部关于“凶宅”之空间界定限于“专有部分（主建物及附属建物）”，包括陈尸于专有部分及在专有部分有求死行为致死（如从该专有部分跳楼而死于其他楼层或中庭）；但不包括在专有部分遭砍杀而陈尸他处之行为（即未陈尸于专有部分）。本文持不同观点，认为只要非正常死亡事件与房屋之间存在着直接的、紧密的关联，且这种关联足以影响社会大众对该房屋普遍评价的降低，那么该房屋就应当被认定为“凶宅”。换言之，除了台湾地区现行规定所明确列举的情形外，若某人在房屋内部遭受砍杀等暴力行为，即便其遗体最终未留在该房屋专有区域内，亦应被认定为“凶宅”。
对于“骨灰房”，虽然房内并未实际发生过死亡事件，但“骨灰房”改变了住宅是用于居住的基本功能，也事实上造成了“邻避效应”，对相邻业主的生活安宁及周边房屋价格均有负面影响，对房屋所有人的影响则更是不言而喻。由此可见，民众对于“骨灰房”有着同“凶宅”相当的禁忌，故“骨灰房”也应当列入“凶宅”范畴。当然，在承租人、借用人等并未放弃居住房屋，而是选择于居所内供奉骨灰，以此作为对逝去亲人深切怀念与缅怀的方式时，此行为并未导致房屋居住价值被挤压，往往不会引起一般人的反感或不适。因此，“骨灰房”的范畴需限定为专门用于骨灰存放且无人居住的房屋，仅在此种情形下房屋承租人或借用人等需对所有人承担赔偿责任。
（二）“凶宅”贬值数额确定方式
在当前司法审判领域，针对“凶宅”贬值价值的评估尚未形成统一、清晰的量化标准，计算方式混乱。正如前文所述，实践中判定“凶宅”贬值的数额通常依据四种路径，但单独依赖任一路径均难以全面满足现实需求。鉴于当前方法在量化“凶宅”贬值上的局限性，有学者建议构建专门的贬值评估模型较为妥当，如以收益法为模型，套用经济学上的折现现金流分析公式。但该公式较为复杂，对于法官而言操作难度大，难以在司法实践中普遍运用。法院作为居中裁判者，应当从优化审判职能的角度出发，以“评估法”为基础，以“酌定法”为补充，对“凶宅”的贬值损失进行科学、合理的核定。
1.以“评估法”为基础。在实践中，财产损失评估的常见手段是委托专业的鉴定机构进行，同理，针对房屋贬值损失的估算亦应委托此类机构。然而，当前我国司法鉴定行业的规范化程度尚待提升，特别是在“凶宅”贬值评估领域，既面临权威鉴定机构稀缺的问题，又缺乏统一的评估标准，因此，如何对评估意见进行取舍是相关案件审理的关键。法官需细致审核评估报告，重点关注鉴定机构所选参照房屋与待评估房屋之间的可比性，以及参照物价格来源的可靠性。若评估所依据的样本与待估房屋差异较大或样本量不足，法官应审慎考量该评估结果的有效性。此外，为增强评估的透明度与公信力，可用好用足鉴定人出庭作证制度，要求评估人员出庭接受法庭质证。评估人员应详细阐述样本信息的收集时间、地点、对象等具体细节，若评估过程存在信息伪造之嫌且无法有效排除，法官应拒绝采纳该评估意见。反之，若评估结论公正、合理，法院则应将其作为裁决的重要依据。
若要从根本上解决评估结论不客观的问题，还需对“凶宅”贬值鉴定机构及评估流程进行规范。法院可通过制发司法建议或者制定规范性文件等方式，联合住建局等政府机构及房屋中介公司，共同对司法鉴定市场予以规范，促进“凶宅”贬损价值计算科学化、合理化。此外，法院可以同高校、科研机构等进行合作，系统调研并整理各类“凶宅”成因、房屋物理状态及贬值赔偿额度等数据，逐步构建起一个公开透明的信息交互平台。此举将使涉案各方能够预先明确自身潜在的赔偿权益或责任范围，从而促使调解协议的达成，有效减轻因非正常死亡事件带来的阴霾、恐惧与不安情绪，并防止长时间司法缠讼进一步加剧此类不幸事件的负面影响。
2.以“酌定法”为补充。酌定法，顾名思义，是指法官依据既有证据与案件具体情形，自主裁定赔偿金额的一种法律手段。根据我国台湾地区“最高法院”的观点，在“无法证明”和“证明显有重大困难”两种情况下均可适用酌定法，后者应包括法院认为评估结论不合理、显失公平的情形。尽管法官在适用酌定法时，对“凶宅”价值减损的判定拥有一定的自由裁量空间，但这种裁量并非无拘无束，“法院仍应斟酌当事人所为之陈述及提出之证据，综合全辩论意旨，依照经验法则及相当性原则就损害额为适当之酌定。”审判实践中，法官酌定房屋贬值损失的考量因素主要包括涉案房屋的市场价值、面积、地理位置、出租情况、被告主观过错程度、死亡事件的影响程度以及房屋损失情况等。此方法高度依赖于法官的个人经验，操作中存在较多不确定性。鉴于此，构建一套标准化的计算框架尤为重要，旨在为法官在判定赔偿金额时提供一套明确、可行的操作指南，从而确保裁决的一致性与公正性。
从现有案例来看，绝大多数房屋所有人是在房屋出租情形下主张房屋贬值损失，因此可以租金作为计算房屋贬损价值的基准，在此基础上根据具体案件情况调整赔偿年限。一方面，租金在一定程度上反映了房屋的面积、地理位置等情况，另一方面，法官可以根据案件具体情况对金额进行调整，操作性较强。例如，甲将其房屋出租给乙，租金为1000元/月，后乙在该房屋内实施恶性杀人行为，甲因此起诉乙赔偿房屋贬值损失，在缺乏合理评估结论的情况下，法官可以综合乙的主观过错程度、案件影响程度等，确定由乙以10年租金为标准赔偿甲房屋贬值损失，即赔偿12万元。对于未用于出租的房屋，法官亦可参考同地段房屋的租金数额对房屋贬值损失进行确定。
需要注意的是，违约责任与侵权责任赔偿范围并不一致。违约损害赔偿大多表现为履行利益的损害赔偿，并受“可预见性规则”的限制。而侵权责任赔偿范围包括侵害的实际损失和可得利益损失，实践中多根据“填平原则”确定被侵权人的损失范围及数额。当房屋所有人选择不同的责任承担方式时，法官所需考虑的赔偿因素亦不相同。当侵权责任与违约责任发生竞合时，法院应对相关问题进行释明，由房屋所有人择优行使。
（三）“凶宅”所有人精神损害赔偿请求权条件
对于房屋所有人以及潜在购买者而言，房屋内曾发生的非正常死亡事件，大概率会产生避讳、不安及恐惧等抵触心理。然而，精神损害赔偿的判定严格遵循法定原则，并非所有“凶宅”事故均能构成法律意义上的精神损害诉求基础，所有人基于“凶宅”之名虽会产生负面心理，但一般难以达到精神损害的程度。根据《民法典》第一千一百八十三条之规定：“侵害自然人人身权益造成严重精神损害的，被侵权人有权请求精神损害赔偿。因故意或者重大过失侵害自然人具有人身意义的特定物造成严重精神损害的，被侵权人有权请求精神损害赔偿。”据此，在房屋遭遇非正常死亡事件后，若支持“凶宅”所有人主张的精神损害赔偿，需满足以下任一条件：其一，该房屋须具备足够的情感价值而作为人格象征的纪念物存在，其更多地体现为一种超越财产价值的人格利益，比如承载家族历史的祖宅或艺术造诣深厚的珍藏品住宅。其二，房屋所有人因居住于此类“凶宅”而直接导致其健康权等人身权益遭受严重损害。若满足以上条件，则房屋所有人有权在主张房屋价值贬损赔偿的同时，一并要求精神损害赔偿。
图 “凶宅”贬值纠纷审理思路参考
五、结语
房屋价值的构成并不仅囿于其物理功能，其市场价格实则由地理位置、建筑造价、文化环境等多重社会要素组成。社会上普遍存在的对曾发生非正常死亡事件的房屋持排斥态度，是人们长期以来形成的“趋吉避凶”的社会习俗。此类房屋在实际中面临的出租难、交易受阻等问题，也体现出其市场交换价值的贬损。若房屋因他人原因导致“凶宅”之名，房屋所有人就此无法获得救济，未免有失公平，引发社会矛盾，尤其是在当前房价高企的背景下，此问题更显突出。因此，深入剖析相关权利、义务以及救济手段，是确保该类案件公平正义解决、促进房产市场健康发展的必然之举。
特别说明：因篇幅较长，本文已省略注释。
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来源：《应用法学前沿》