前期物业服务合同不因建设单位破产而失效

前期物业服务合同不因建设单位破产而失效

——某物业公司诉某小区321户业主物业服务合同纠纷案

  基本案情

  2012年，某商汇小区项目由某开发公司分阶段进行开发建设。2013年8月，该开发公司与某物业公司就该项目签订前期物业服务合同，约定由某物业公司为该小区业主提供物业服务，合同期限自2013年8月1日起至业委会与物业公司签订物业服务合同生效止。之后，某开发公司陆续售出800余套小区房产。2015年，一期项目基本竣工，部分业主办理入住。2016年，小区项目因某开发公司资金断裂而出现建设延期。2019年8月，丰城市人民法院裁定某开发公司破产重整。2023年，经政府支持重新招商，新的投资公司进驻后，该商汇小区项目继续施工建设。因小区设施不齐全、新老建设工程尚未完全衔接、物业服务质量低等原因，小区300余户业主以原建设单位已破产、《前期物业服务合同》无效等为由，拒交物业费。某物业公司催收无果后将3位业主诉至法院，请求判令业主按约支付物业服务费。

  调解情况

  丰城市人民法院经审理认为：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同对物业服务企业和业主具有约束力。即使原建设单位某开发公司已破产重整，前期物业服务的效力依然及于全体业主。某物业公司按照合同为小区业主提供了物业管理服务后有权收取相应的物业服务费，小区业主理应及时支付相应的物业服务费。“原建设单位破产”“物业服务质量差”并不能成为业主否定合同效力、拒绝交纳物业管理费用的理由。后经法院调解，物业公司与业主达成调解协议，3位业主当场交清物业费欠款。事后，小区其他300余户业主，大部分也参照该案结果与物业公司达成调解。

  典型意义

  近年来，随着房地产市场的波动，房地产开发企业破产重整现象屡见不鲜。如何妥善处理开发企业破产后的债权债务关系，依法保障社会民生尤为重要。本案中，建设单位破产后前期物业合同的效力认定及如何履行便是该背景下的一个典型问题。法院生效裁判依法确定了前期物业服务合同不因建设单位破产重整而失效的规则，指出小区良好环境和秩序的形成，不仅需要物业公司依照合同约定提供相应服务，亦需要全体业主积极配合、按时交纳物业费。同时引导小区业主对于物业服务纠纷可以采取请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等方式依法维护权利，有利于社区诚信、和谐。[来源于《江西高院发布妥善化解物业服务纠纷典型案事例》]