不能以物业服务瑕疵对抗支付物业服务费义务

某物业公司诉黄某某物业服务合同纠纷案

——不能以物业服务瑕疵对抗支付物业服务费义务

  基本案情

  某物业公司与某房开公司签订《前期物业服务合同》，约定房开公司委托物业公司对其开发的小区进行前期物业管理，且载明了服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、违约责任等内容。合同签订后，物业公司对小区提供了物业服务。黄某某系某小区业主,其收房后以物业公司服务不达标、安全标识存在多处损害、消防通道阻塞、小区绿化未及时维护等物业公司未依约履行合同义务、物业服务存在瑕疵为由，拒绝支付物业服务费。物业公司多次催要无果诉至法院，请求判令黄某某立即支付物业服务费和违约金。

  裁判要旨

  生效裁判认为，物业公司已举证证明为黄某某所在小区提供了物业服务，黄某某亦已实际接受物业公司提供的服务，应依约向物业公司支付物业服务费。对于黄某某主张物业公司所提供服务不达标、不到位，应减免物业服务费的抗辩理由不予支持，判令黄某某向物业公司支付物业服务费。

  典型意义

  物业服务合同是物业服务企业和其他管理人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业服务费的合同。物业服务是一种综合性、全方面、长期性的服务，对于物业服务的质量应从长期情况和整体水平进行评价，物业服务企业在某一时段对某一项目所提供的物业服务存在一定瑕疵，但不能因为某项服务有瑕疵就否定物业公司的整个服务过程，业主不能以此为由拒绝支付物业服务费。本案判决旨在明确业主应当按照物业服务合同约定支付物业服务费，业主对物业服务工作不满意的，可以通过正常途径与物业服务企业沟通、协商解决，要求物业服务企业限期整改，也可以通过合法途径向行政主管部门反映；而物业服务企业对服务过程中出现的相关问题，亦应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。

  关联索引 

  《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十四条[源自《贵州高院发布十一则物业服务合同纠纷典型案例》（2024年05月23日 ）]