编者按：
面对“二房东”违约导致主合同解除的突发状况，租客往往陷入钱房两空的困境。本案中，法院厘清了主租赁与转租合同的关联，认定在主合同解除后，次承租人需向产权方支付实际占有费，但多付部分有权追偿。这一判决为类似纠纷提供了清晰指引，明确了各方在链条断裂时的责任边界，保障了实际使用人的合法权益，避免矛盾进一步激化。租客遇房主与“二房东”中途解约，相关当事人权益如何保障？
槐法案例【2025】238
租客向“二房东”足额预付房租后却遇到房主与“二房东”中途解约，相关当事人权益如何维护？本期案例，一起看槐荫法院马婉莹 法官审理的这起房屋租赁合同纠纷。
案情回顾
甲公司（甲方）与乙公司（乙方）签订《A项目酒店公寓租赁合同》，约定：1.甲方将位于A项目A栋3-20层出租给乙方使用，租赁日期自2023年11月1日至2036年9月30日。2.以固定租金方案规定计租方式··· ···16.乙方拖欠甲方租金、管理费等，经甲方催缴仍延迟超过15日的，甲方可单方面解除合同··· ···17.乙方逾期支付租金等费用累计达到30天的，经甲方书面催缴仍未足额缴纳，甲方可单方面解除合同，并有权继续追讨乙方应交的费用及违约金··· ···
乙公司与丙公司签订《酒店合作协议合同》，约定：丙公司承租乙公司位于A项目的房屋，住宿房间数300间··· ···合作期限自2023年11月18日至2025年5月17日。合同还就租金明细、房屋数量、房屋调配机制、年结算方式及交纳期限等进行了约定。之后丙公司依照合同约定，向乙公司预付房费至2025年5月17日。
2024年11月11日，甲公司向乙公司发出《解约通知函》，内容主要为因乙公司多次逾期交付租金，经多次催缴仍未缴纳，故与乙公司解除租赁合同，并要求乙公司返还租赁场所、补缴租金。同日，甲公司向丙公司发出《告知函》，主要内容为甲公司将于2024年11月11日与乙公司解除《租赁合同》，为保障双方权益，请丙公司于2024年11月12日前向甲公司缴纳至2024年12月31日的占有使用费，同时双方启动后续合作谈判事宜，如逾期未缴纳，甲公司将收回房屋。后丙公司向甲公司支付了A项目A栋3-20层房屋自2024年11月1日至2024年12月31日共计61天的占有使用费。2024年12月20日，丙公司搬离案涉房屋并将钥匙、房卡交还甲公司前台。后丙公司以甲公司为被告，以乙公司为第三人，诉至槐荫法院，请求确认原告已于2024年12月20日将位于A项目A栋3-20层房屋返还被告，并要求被告返还已支付的房屋占有使用费及对应利息。
被告甲公司辩称，乙公司拖欠2024年11月、12月租金，原告作为案涉房屋次承租人，自愿代乙公司支付了上述租金。被告与乙公司解除租赁关系后，原告身份转变为房屋的实际占有使用人，在其占有使用案涉房屋的情况下，应当支付占有使用费。故原告向被告缴纳的占有使用费，不应予以退还。
裁判结果
槐荫法院经审理认为，本案为房屋租赁合同纠纷。甲公司与乙公司签订的《A项目酒店公寓租赁合同》、乙公司与丙公司签订的《酒店合作协议合同》均系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行各自义务。
丙公司与甲公司均认可甲公司与乙公司签订的案涉租赁合同已于2024年11月11日解除，乙公司未到庭应诉，视为其放弃举证、答辩的权利，法院对甲公司与乙公司租赁合同于2024年11月11日解除予以认定。丙公司与乙公司签订的租赁合同系基于乙公司与甲公司的租赁合同，现因乙公司与甲公司的租赁合同解除，甲公司要求丙公司支付2024年11月11日起的实际占有使用费，于法有据，丙公司应当予以支付。丙公司称已向乙公司支付租金至2025年5月17日，系其与乙公司之间的法律关系，其可通过其他合法途径另行主张权利。
自2024年11月1日至甲公司与乙公司合同解除之日（2024年11月11日）前，系甲公司与乙公司租赁合同履行期间，乙公司未按双方合同约定支付租金，甲公司应向乙公司主张权利，甲公司向丙公司要求支付2024年11月1日至2024年11月10日的租金于法无据，法院对此不予支持。
丙公司主张其于2024年12月20日将案涉房屋归还甲公司。法院认为，通过丙公司提交的微信聊天记录可以看出，甲公司悉知丙公司2024年12月20日已搬离场地，故对丙公司的该主张，法院予以支持。故占有使用费应以丙公司实际使用时间天数40天（自2024年11月11日至2024年12月20日）计算，甲公司应返还丙公司21天占有使用费（61天-40天）。
最终，槐荫法院依法判决丙公司已于2024年12月20日将位于A项目A栋3-20层房屋返还甲公司，甲公司返还丙公司21天的房屋占有使用费及利息。判决作出后，双方均服判息诉。
法官说法
甲公司与乙公司、乙公司与丙公司签订的两份租赁合同，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行各自义务。一般来讲，由于出租人和次承租人之间不存在直接的合同关系，在转租合同有效的情况下，出租人直接向次承租人要求支付租金的请求权基础通常并不具备。因此，出租人无权向次承租人追索租金。但是，本案中因乙公司逾期缴纳房租，依据合同相关违约条款，甲公司行使合同解除权，丙公司后续继续使用甲公司所有的案涉房屋，应向甲公司支付实际占有使用费。
《中华人民共和国民法典》
第五百六十三条
第一款
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
撰 稿丨李文筱 来源：槐荫区人民法院