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万岁山 2025-04-26 11:26:23 246 举报

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拿得起放得下

2025-04-26 11:27:32

一、买方维权路径分析

主张卖方违约并要求继续履行合同‌

若买卖合同中明确约定“卖方需解除租约后交房”，而卖方未履行该义务，买方可根据《民法典》第五百七十七条主张卖方违约，要求其通过协商或法律途径解除租约，完成交房义务。

法律依据‌：合同中“解除租约后交房”属于双方特别约定，卖方未履行构成违约。

操作难点‌：若租客合法占有且租约未到期，卖方客观上可能无法强制解除租约，此时买方需权衡是否接受租约延续或主张替代性赔偿。

要求卖方赔偿实际损失‌

因卖方未按约定解除租约导致买方延迟收房，买方有权主张以下赔偿：

租金收益损失‌：过户后房屋租金本应归属买方，若卖方继续收取或租客未支付租金，买方可根据《民法典》第七百二十五条要求卖方返还已收取的租金或赔偿租金损失；

额外费用‌：如买方因无法入住产生的临时租房费用、诉讼费用等。

解除合同并主张返还购房款‌

若租约剩余期限过长（如数年），导致买方购房自住的核心目的无法实现，可依据《民法典》第五百六十三条主张合同目的不能实现，要求解除合同并返还购房款及利息。

举证关键‌：需证明租约对房屋使用构成实质性障碍（如租客拒绝配合、租期覆盖买方急需用房的期限等）。

二、卖方抗辩策略解析

以“买卖不破租赁”原则抗辩‌

卖方可主张：

租赁合同合法有效且在交易前已充分披露，买方应预见租约延续的法律后果；

根据《民法典》第七百二十五条，卖方无权单方解除合法租约，未交房系因客观履行障碍，非主观违约。

质疑合同条款的可行性‌

若合同中仅笼统约定“解除租约后交房”但未明确具体操作（如解约期限、解约责任分配），卖方可能主张：

该条款因违反“买卖不破租赁”原则而无效或不可强制执行；

买方在签约时已知租约未到期，应自行承担商业风险。

主张买方未完全履行付款义务‌

若合同约定尾款在交房时支付，卖方可以买方未支付尾款为由，主张同时履行抗辩权，拒绝交房直至买方付清款项。

三、风险防范建议

对买方‌：

在合同中明确“解除租约”的操作细则（如解约期限、违约金计算方式）；

过户后立即与租客建立直接联系，接管租金收取权，减少损失扩大。

对卖方‌：

避免承诺无法实现的租约解除条款，如实披露租约剩余期限、租金支付情况；

在合同中约定“若租客拒绝搬离，买方同意接收带租约房屋”等免责条款。

总结

买方可通过主张违约赔偿或解除合同维权，但需以合同明确约定为前提；卖方则可通过“买卖不破租赁”原则及合同条款缺陷进行抗辩。双方争议焦点通常集中于合同约定与法定规则的冲突。

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买方购房款已支付，卖方已把房屋过户给买方，交易前已告知房屋存在租约并约定由卖方解除租约后交房，但因租约还未到期卖方无法解除租赁合同，买方如何维权，卖方如何抗辩？

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