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住宅评估应注意以下几个方面：
Ⅰ 含义
住宅是指专供居住的房屋，分为商品住房、自住型商品住房、限价商品住房（又称两限房）、经济适用住房、已购公有住房、共有产权住房、租赁公有住房，不包括宅基地上的住房。
1.商品住房：是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品住宅，包括新建商品房、二手房（存量房）等。属于具有完整产权居住类房屋。
2.自住型商品住房：中低价位自住型改善型商品住房（亦称单限房），是指房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式取得土地使用权，按照限定销售对象、限定销售价格的原则，满足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。
3.限价商品住房（又称两限房）：是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。
4.经济适用住房：
（1）经济适用住房（一类经济适用住房）：是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。包括本市城镇按照高于国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策规定的成本价的价格购买的安居工程住房和集资合作建设的住房。
（2）按经济适用住房管理（二类经济适用住房）： 是指按照经济适用住房产权管理的定向安置房、危改回迁房、单位集资建房等，房产证上房屋性质处标示“按照经济适用房住房管理”，又称“二类经济适用住房”。
5.已购公有住房：
（1）普通已购公有住房（又称京产房）：是指本市城镇职工根据国家和市人民政府有关城市住房制度改革政策的规定，按照成本价或者标准价（含标准价优惠办法）购买的公有住房，本市城镇职工根据国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，按照成本价或者标准价购买的安居工程住房和集资合作建设的住房，应当视为已购公有住房。
（2）已购公有住房（央产房）：是指职工按房改成本价或标准价（含标准价优惠办法）购买的原产权属于中央在京单位的公有住房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房，也视为已购公房。
（3）已购公有住房（军产房）：是指军队（武警部队）人员按照所在地方人民政府公布的房改成本价购买的原产权属于军队（武警部队）的公有住房。
6.共有产权住房：是指政府提供政策支持，组织建设单位建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限制使用范围和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。
7.租赁公有住房
（1）租赁公有住房（直管公房）：是指由政府公房管理部门或政府授权经营管理单位依法直接进行经营和管理，并根据有关规定按照租金标准出租给个人的公有住房。
（2）租赁公有住房（自管公房）：是指由各机关、团体、企事业单位自行经营和管理,并根据有关规定按照租金标准出租给职工的公有住房。农租房参照自管公房。
住宅评估，是房地产估价专业人员依据相关法规和规程，评估住宅在设定的价值时点、设定的利用条件、设定的权利状况、设定的价值类型情况下的价格。
Ⅱ 技术规范的名称（包括但不限于）
1.《房地产估价规范》
2.《房地产估价基本术语标准》
Ⅲ 规范委托表述（包括但不限于）
为XXX案件的需要，对位于XXX住宅的市场价格进行评估，评估基准日：XX年XX月XX日。
为XXX案件的需要，对位于XXX住宅的市场租金进行评估，评估基准日：XX年XX月XX日—XX年XX月XX日。（期间的租金按起始时间点的租金计算）
涉及房地产价值减损评估：
为XXX案件的需要，对位于XXX住宅的价值减损进行评估，评估基准日：XX年XX月XX日。
根据案件需要，对于委托评估的财产范围、价值类型、评估基准日等有特殊要求的，参见Ⅴ注意事项。
Ⅳ 鉴定材料及要求（以下材料为一般要求，个案中需要根据具体情况提供）
1.权属证明文件：《不动产权证书》、《房屋所有权证》，如无法取得，由权利人、利害关系人或委托方向不动产登记机构调取不动产登记簿复印件；租赁公有住房提供公房租赁合同。
2.合法来源证明文件：房地产买卖合同、购房发票、继承证明（公证书、判决或调解书等）、相关批文、契税发票、测绘成果等。
3.已出租的，提供租赁合同，并明确是否考虑租约对价值的影响。
4.已抵押的，提供不动产登记证明。
5.已设定居住权，提供居住权登记证明。
6.规划用途与现状用途不一致时，在合法的前提下，需提供双方当事人认可的评估用途设定说明。
7.已购公房：除提供权属证明文件外，还需提供房改售房合同或原产权单位出具的可上市交易证明。
8.涉及房地产价值减损评估，由房屋质量缺陷引起的，应先委托有资质的鉴定机构进行工程质量鉴定，提供鉴定报告及修复方案；由其他原因造成的，提供法院查明的造成价值减损原因的相关材料。
9. 诉讼当事人提交的鉴定材料应当经法庭质证。评估机构不得接受当事人自行提交的未经法庭质证的鉴定材料。
Ⅴ 注意事项
1.各类权属证书、规划文件，需要逐页复印，包含附记页、附表、附图。如有缺项等瑕疵，应进行说明。
2.委托评估的财产范围如包括家具家电等非固着的设施设备，应当进行说明。
3.通常情况下，委托评估的财产范围为不动产登记的全部范围。根据案件需要，如果委托评估的财产范围为不动产登记的部分范围，且未登记相应面积，应先行委托有资质的测绘机构进行测绘，确定财产范围。
4.评估基准日（价值时点），现时价值的评估基准日一般为估价师现场查勘的时间或委托书中规定的时间。根据案件需要评估过去时点的价值，需在委托书中明确具体的时间。
5.不能上市的住宅类型，评估的价值类型可根据案件的具体需要确定。
6.需要单独评估装修价值的，房地产评估依据《北京市房屋重置成新价技术标准》进行估价，如需精确造价，另行委托工程造价机构。
7.根据房地产估价专业人员调查的情况，可以要求补充提供相关资料。
Ⅵ 其他
现有住宅需委托评估房地产市场价值时，需满足以下上市交易条件：
1.商品住房：无上市交易限制。
2.自住型商品住房：根据《关于加快中低价位自住型改善商品住房建设的意见》（京建发〔2013〕510号）要求，自住型商品住房存在以下交易限制：
（1）自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。
（2）购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。
3.限价商品住房（又称两限房）：
根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》（京政发〔2008〕8号）、《北京市限价商品住房申购家庭收入、住房、资产准入标准及已购限价商品住房上市交易补交比例》（京建住〔2008〕226号）要求，限价商品住房存在以下交易限制：
（1）已购限价商品住房购房人取得房屋权属证书后五年内不得转让所购住房。
（2）已购限价商品住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房，应按照市有关部门公布的届时同地段普通商品住房价格和限价商品住房价格之差的一定比例交纳土地收益等价款，交纳比例为35%。
4.经济适用住房：
（1）经济适用住房（一类经济适用住房）：
根据《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》（京建住〔2008〕225号）、《关于已购经济适用住房上市出售具体问题的通知》（京建住〔2009〕255号）、《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的补充通知》（建发〔2010〕237号）要求，经济适用住房交易存在以下限制：
①2008年4月11日起签订购房合同的已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款，购房人按市场价购买已购经济适用住房后取得商品房产权。
②2008年4月11日（含）前签订购房合同的已购经济适用住房家庭和《关于已购经济适用住房上市出售具体问题的通知》（京建住〔2009〕255号）中第一条所列家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以上市出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款。购房人按市场价购买已购经济适用住房后取得商品房产权。
（2）按经济适用住房管理（二类经济适用住房）房屋上市交易时间不受限制，上市交易过程中需按照网签价格缴纳3%土地出让金。
5.已购公有住房：
（1）普通已购公有住房（又称京产房）：根据《北京市已购公有住房上市出售办法》（京政发〔2003〕3号）、《关于执行<北京市已购公有住房上市出售实施办法>有关问题的补充通知》(京国土房管市〔2003〕378号)要求,已购公有住房（京产房）交易存在以下限制：
①除对法律、法规规定不得上市出售的已购公有住房和在与产权单位签订的公有住房买卖合同中有特殊约定（规定住满五年内容的除外）的已购公有住房，应按照法律、法规规定和与单位的约定执行外，可以上市出售。
②城镇居民上市出售按房改标准价（含优惠售房）购买的公有住房，可自愿选择在按规定缴纳税费并扣除按当年房改成本价6%计算的价款后，收入全部归产权人个人所有；也可以向房屋所在区、县国土房管局交易管理部门申请按当年房改成本价的6%补交房价款后，按照房改成本价的有关政策上市出售已购公有住房。
③按房改成本价购买公有住房的城镇居民，也可以按照当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益后，向房屋所在区、县不动产登记机构申请办理商品房房屋所有权证。
（2）已购公有住房（央产房）：根据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法的通知》（国管房改〔2003〕165号）、《关于做好中央在京单位已购公房上市出售工作有关问题的通知》（国机房改〔2003〕41号）要求，已购公有住房（央产房）交易存在以下限制：
①已报备不可上市交易的，不得上市；
②除对法律、法规规定不得上市出售的已购公有住房和在与产权单位签订的公有住房买卖合同中有特殊约定（规定住满五年内容的除外）的已购公有住房，应按照法律、法规规定和与单位的约定执行外，可以上市出售，还须完成超标处理并申请批准。可以上市出售住房应提供可上市交易证明。
（3）已购公有住房（军产房）：根据《军队现有住房出售管理办法》（总后勤部[1999]后营字第530号印发）第四条规定：出售军队现有住房，必须经军区级单位审查并报总后勤部批准，由售房单位组织实施。按军队房地产管理规定，军产房的产权单位是总后勤部，军队产权房屋向地方转让，必须取得总后勤部的审批，否则无权转让，转让无效。
6.共有产权住房：根据《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》（建保〔2014）174号）、《北京市共有产权住房管理暂行办法》(京建法〔2017〕16号)要求，共有产权住房交易受以下限制：
（1）共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，可向原分配区住房城乡建设委（房管局）提交申请，由代持机构回购。回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为共有产权住房使用。
（2）共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。
7.租赁公有住房
按照有关法规规章规定，承租人应按租金标准及时足额缴纳租金，不得擅自转租、转让、转借；承租人不得擅自改变房屋使用用途，不得利用房屋进行违法违规活动。
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