小区会所的产权归属问题研究

2019-04-20 19:57发布


作者:王静文   安徽省阜阳市颍州区人民法院 

 

    近年来,随着住宅区内设施的不断完善,小区内会所的建立引发的业主与开发商之间关于会所权属的纠纷层出不穷,究其原因,在于我国的《物权法》虽然明确了建筑物区分所有权制度,但对于小区会所的产权归属并未明确。本文以我院审理的案件作为引子,分析我国法学界提出的相关理论学说,以期为司法实践提出一定的参考建议。 

 

    一、案件引发的思考

 

  (一)案由概况

 

    我市某小区在总体规划和每栋房屋具体规划、报建计划中均将位于小区中心位置的二层连体建筑物列为“公共建筑”配置,用途为“会所”、“非住宅”。开发商在进行房屋销售的广告宣传中也明确承诺“活动中心及会所”、幼儿园等为共公设施。然而,20119月,市公房管理处私自将该小区内属于广大业主所有的“会所及活动中心”共2356平方米房屋子以600万元的价格出售给了第三人,并由房产部门为其办理了12个房产证书。业主们认为,会所系公共设施,是《中华人民共和国物权法》规定的公共场所,应归全体业主所有。因此,转让行为违反了法律的强制性规定,侵犯了业主的合法权益,于是通过诉讼的方式主张权利,请求确认转让的行为无效。

 

  (二)法院判决

 

    法院认为:本案争议的会所,规划审批时部分为公共用房和物业用房,实际上也是这样使用的,该部分房屋的产权应属于小区业主共有。房地产开发公司与第三方就该会所进行买卖,严重侵犯了小区业主的合法权益,被告第三方明知其所购的会所中有公用设施和物业用房,仍予以购买,其行为不构成善意。《最高人民法院关于房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定:当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由,对房屋登记行为提起行政诉讼的,人民法院应当告知当事人先行解决民事争议,民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内;已经受理的,裁定中止诉讼。被告第三方在诉讼中辩称的原告应先行政诉讼,后民事诉讼,理由不能成立,本院不予采信。案经本院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十五条、第一百零六条、《最高人民法院关于房屋登记案件若干问题的规定》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决房地产开发有限公司与第三方于201198日签订的《商品房买卖合同》无效。

 

    两被告对一审法院的判决不服,上诉至市中级人民法院,中级人民法院维持原判。

 

    (三)案件所体现的法律问题

 

    通过此类案件,可以反映出会所权属纠纷存在法律问题主要有以下几个方面:

 

    第一,法律关系的多样性。从涉案当事人来看,此类案件的原告方为小区业主,人数一般比较多;从涉案的法律关系来看,案件不仅涉及到业主和开发商之间的商品房买卖合同关系、开发商与购买会所的第三方之间的买卖合同关系,还涉及到了市公房管理处与第三方就办理房产证之间的行政关系。因此,法律关系的复杂性可见一斑。

 

    第二,案由的复杂性。在会所的最初宣传和开发商申请的规划建设时,对于会所的定性是公共设施,但是开发商通常会以建设项目时业主并未分摊建筑面积为由否定其公共性,因此,在具体的审理过程中十分棘手。

 

    第三,立法的空白性。在住宅区会所的归属上,我国暂未有明确的立法规定,各地的标准不统一,这可能会导致在具体的实践中不能够保证法律的统一性和权威性,因此问题总的症结就在于亟需明确的立法出台来确定会所的归属问题。

 

    二、会所归属的理论学说分析

 

  会所即为商品住宅项目附属会所的简称,系指规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。从法理学上分析,物权法上规定了建设用地使用权人和建设人对自己土地上的建筑物享有所有权,但对于涉及到业主共有利益的必须保障性用房,法律可以另行规定。比如,物权法和物业管理条例都明确规定了物业管理用房属于全体业主共有,但这不等于法律无端为业主增加了一项权利,因为开发商是建设者和销售者,业主共有的物业管理用房的成本一定是分摊到房价上了。但是会所的性质通常认为是一种奢侈品而非必需品,在是否分摊到房价上并不统一,因此争议较大。

 

    目前学术界对于会所的权属有以下几种学说:

 

    (一)合同约定说

 

   合同约定说指的是,小区会所的所有权应当以商品房销(预)售合同上约定的内容为标准。这一观点得到了学术界大部分学者的支持,因为这体现了私法领域的一个重要的理念——意思自治原则。

 

  为了规范商品的销售,我国的法律对于意思自治原则从以下几个方面做了规定:

 

    1、销售期间广告宣传的限制。房地产开发商在商品房的宣传中所作出的承诺,应当在商品房买卖合同中予以明确的约定。因此,在民法上商品房的销售广告的性质为要约邀请,如果对于商品房的相关设施做出了具体、明确的承诺,即视为要约。如果开发商未将所承诺载入房屋买卖合同中,即为违约。

 

  2、合同履行中的限制。在合同履行过程中,开发商对于房屋的设计、构建都应当按照合同约定的内容予以施工,不得擅自改变规划和设计,更不能够擅自改变基础设施的采光、构造等,更不能擅自改变基础设施的功能、用途。

 

  (二)面积分摊说

 

    面积分摊说,即商品房销(预)售合同未明确约定的,也可以根据会所的建筑面积是否已经分摊来确定其归属。如果会所的建筑面积已经分摊进入销售成本了,则该会所应归属全体业主共有;反之,则会所应归开发商所有。

 

    根据住房建设部制定的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》中第5条及第8条之规定,商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。因此,持该观点的人认为,除了法律的规定或者合同中明确约定的外,建筑物的产权归属应以建筑物面积是否分摊到业主为界定原则,如果开发商在销售中将投资建设的如幼儿园、健身房、会所等分摊到业主的身上,则这些投资设施是归业主所有;如果并没有分摊到业主的身上,则所有权归开发商所有,开发商就有权利将这些设施卖给第三方,自主决定其使用。这种归属的确认依据是以费用的分摊来决定,但是在实际操作中经常会存在开发商暗里地已经将这些设施的建筑预算加在了业主的购房款项中了,由于我国商品房销售市场的不透明等多重因素,很多时候以此来界定权属对于业主来说也有悖于公平原则。更为重要的是,“交易中所有权的归属是一种法律效果,安排交易标的物所有权的归属应依据当事人的意思表示,而经济意义上的成本计算并不等于法律意义上的意思表示”。

 

    (三)规划说

 

    规划说指的是,如果开发商在开发过程中将会所作为独立产权报建,会所面积又未进入公摊面积,且开发商依法应无偿提供的物业管理服务用房不包括会所在内,那么,会所产权应属开发商所有。如果开发商将会所作为公共配套报建,包括在物业管理服务用房面积内,或将会所面积计入公摊的,或者开发商在销售时承诺会所产权归业主所有的,会所产权应该由小区业主共同享有。持该学说的人认为,会所的产权归属要看会所的性质,开发商送审的平面图上标注会所的用途是商用还是公共场所,如果属于小区的公共设施,则会所的所有权属于业主;反之,则属于开发商所有。


 

    三、小区会所权属的界定建议

 

    基于对上述三种学说的分析,一审和二审法院对于案件的判决是依据合同约定说与规划说的两者结合,因为在本案中,开发商在广告宣传中声明会所属于公共设施,在规划和报建设施时也是以公共设施来申请的,开发商从这两个层面上都默认了会所的权属为公共设施,是属于业主所享有的,因此开发商将其转卖给第三方的行为是违法的。

 

  因此,在法律尚未对会所的属性做出明确的规定前,可以采用综合评判的方式来分析小区会所的性质,在综合评判中所要考虑的因素有以下几个方面:

 

  (一)业主与开发商之间的约定

 

    双方的约定体现了私法领域最高的原则:意思自治原则。因此,如果双方明确约定了会所的归属,这样的法律关系是比较明确的。但是如果开发商在宣传中单方面做的允诺,就要采取具体情况具体分析。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适应法律若干问题的解释》第3条规定了:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容”。

 

    由此可见,开发商如果在宣传中做出了说明会所属性的宣传,并且对房屋的价格和订立有巨大影响的话,那么这个宣传即视为单方允诺。

 

    (二)房价构成

 

   正如有些开发商所言,会所的建筑并未分摊到房价中,但是这里所说的房价构成并不以开发商是否明确将会所的造价纳入房价中,作为弱者的业主来说,在房地产市场尚处于价格虚高不下的状态中,要举证开发商已经将会所的造价分摊到房价中是比较艰难的,所以这时候就需要一些相关的司法解释出台来确定开发商的举证责任倒置,让开发商来举证并未将会所的建设造价分摊到业主的房价中去。

 

    (三)规划项目类型

 

   如果开发商在申报时是以公共设施来进行开发的,那么在以后的建设中也应该以此作为建设的目的和用途,而作为公共设施的建筑,根据《物权法》第七十三条建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

 

  因此,本文所采纳的观点即为,在立法对于会所的属性尚不明确界定之前,对于会所的所有权应综合考虑相关的因素,当然,也期待着未来出台相应的法律或者司法解释来明确小区的会所产权归属问题。


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